임대차소송, 소액보증금 우선변제는?

임대차소송, 소액보증금 우선변제는?

- 임대차소송 오봉석변호사

 

 

임대차소송 돕는 오봉석변호사입니다. 오늘은 임대차소송 변호사와 함께 소액보증금 우선변제에 대해서 알아보고자 하는데요. 만약 대항력을 갖추고 있다고 하면 임차인은 임차 주택이 설사 경매가 된다고 하더라도 어떤 다른 권리자보다 우선하여 보증금 중의 일부를 우선해 돌려받을 수가 있는데요.

 

 

그럼 임대차소송 오봉석 변호사와 함께 소액임차인의 소액보증금에 대한 우선변제에 대해서 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 또한 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.

 

 

이러한 소액임차인의 소액보증금에 대해 우선변제를 받기 위해서는 우선 소액임차인의 범위에 속해야 하는데요. 이는 서울특별시, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주 시등에 따라 그 범위가 다릅니다.

 

-· 서울특별시 : 7천 500만원 이하
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) : 6천 500만원 이하
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5천 500만원 이하
- 그 밖의 지역 : 4천만원 이하

 

 

 

 

또한 소액임차인의 우선변제 요건으로는 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 하는데요. 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다. 또한 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

 

 

소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 하는데요. 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 

 

 

 

마지막으로 소액임차인의 우선변제 요건은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 한다는 것입니다. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

 

 

이러한 소액보증금 우선변제권의 효과는 보증금 중의 일정액 보호가 가능하다는 것입니다. 즉, 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가지게 되는 것입니다.

 

 

 

 

다만 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인도 있는데요. 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 또 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

 

오늘은 이렇게 임대차소송 소액임차인의 소액보증금의 우선변제권에 대해서 알아보았는데요. 이렇게 임대에 있어서 문제가 발생하거나 소송이 필요하신 경우에는 망설이지 마시고 임대차소송 오봉석변호사를 찾아주시기 바랍니다.