임대차소송, 전세보증금증액

 

임대차소송, 전세보증금증액

 

- 임대차소송 오봉석변호사

 

 

 

안녕하세요? 임대차소송 중 전세보증금증액에 대해 소개할 오봉석변호사입니다. 보증금이 임차주택에 대한 조세나 공과금 등의 경제사정의 변동으로 인해 적절치 않게 되면 보증금의 1/20의 범위내에서는 증감 즉 증액을 청구할 수가 있는데요.

 

전세보증금증액 청구에 따라서 차임이나 보증금을 올려주거나 재계약을 통해 올려준 경우라고 하면 우선변제권 취득을 위해서 그 전세보증금증액 된 부분을 위한 임대차 계약을 작성하고 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아두어야 하는데요.

 

 

오늘은 이 임대차소송 중 전세보증금증액에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

증액청구

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임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제7조 본문).

임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다. 다만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자가 합의하는 경우에는 차임이나 보증금을 증액할 수 있습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).

 

임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.그러나 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

 

 

 

 

 

 

증액의 제한

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임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제7조 단서 및 「주택임대차보호법 시행령」 제2조제2항). 약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제7조 단서 및 「주택임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

 

 

 

 

증액 부분에 대한 대항력 및 우선변제권의 취득

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증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다. 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우에는 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다(대법원 1990.8.14. 선고 90다카11377 판결).

 

 

 

 

 

 

※ 민법에 따른 전세권의 경우 - 전세금 증액청구

 

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전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 전세금의 증감을 청구할 수 있습니다(「민법」 제312조의2 본문).

다만, 전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없습니다(「민법」 제312조의2 단서, 「민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정」 제2조 및 제3조).

 

 

 

오늘은 이렇게 임대차소송에 있어서 전세보증금증액과 관련하여 알아보았는데요. 임대차 즉 전세계약이나 전세보증금증액 등 임대차소송으로 문의사항이 있으시다면 임대차소송변호사 오봉석변호사를 찾아주시기 바랍니다.