재건축변호사, 재건축사업 정비구역지정과 효력

 

[재건축변호사, 재건축사업 정비구역지정과 효력]

 

재건축변호사 오봉석변호사

 

 

안녕하세요? 재건축변호사 오봉석변호사입니다. 재건축사업에 있어서 시장이나 군수 혹은 자치구의 구청장은 도시나 주거환경기본계획의 적합한 범위내에서 노후되거나 불량한 건축물이 밀집하는 등의 구역지정 요거에 해당하는 구역대상으로 해당 구역의 구체적인 개발계획과 내용을 결정하는 정비 계획을 수립해야 하는데요.

 

 

오늘은 이 정비계획 중에서 정비구역지정과 그 효과에 대해서 알아보고자 합니다.

 

 

 

 

 

 

정비구역이 지정되고 고시시되게 되면, 주택재건축 대상구역의 위치와 면적이 확정되므로 토지 등 소유자의 범위가 법적으로 확정되게 됩니다. 정비구역 안에서 건축물 건축, 공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지분할 등의 행위를 하려는 자는 시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장의 허가를 받아야만 하는데요.

 

 

이 중 토지등 소유자라 함은 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 말한 것입니다.

 

- 정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
- 정비구역이 아닌 구역에 소재한 다음의 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자

 

 

 

「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 건설한 아파트 또는 연립주택(주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것은 제외함) 중 노후·불량건축물에 해당하는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말하게 됩니다. 기존 세대수가 20세대 이상인 것(지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피하다고 시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장·군수”라 함)이 인정하는 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있음), 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하려는 것(사업계획승인 또는 건축허가에 포함되어 있지 않은 인접 대지의 세대수는 포함하지 않음) 입니다.

 

 

위와 같이 토지 등 소유자는 원칙적으로 정비구역 안에 있는 토지 등의 소유자를 말하므로 정비구역이 지정·고시되면, 대상구역의 위치와 면적이 확정되므로 토지 등 소유자의 범위가 법적으로 확정되게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 다음의 어느 하나에 해당하는 사항은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조 및 제51조제1항에 따른 지구단위계획 및 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제6항, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제45조).

 

- 용도지역이나 용도지구를 세분하거나 변경하는 사항

- 지구단위계획구역의 지정목적 달성을 위하여 필요한 기반시설의 배치와 규모
- 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획
- 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도
- 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획
- 환경관리계획 또는 경관계획
- 교통처리계획
- 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농·산·어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항

 

 

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역에 대하여 정비계획의 내용을 모두 포함한 지구단위계획을 결정·고시(변경 결정·고시하는 경우 포함)하는 경우 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정·고시된 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제7항).

 

이에 따라 정비구역에서는 관계 법령에 따른 용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한, 용도지역의 건폐율, 용도지역의 용적률, 대지의 조성, 공개 공지의 확보, 대지와 도로의 관계, 건축물의 높이 제한, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한, 부설주차장의 설치에 대한 내용을 정비계획으로 정바는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제8항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제3항).

 

 

 

 

 

 

오늘은 이렇게 재건축사업에 있어서 정비구역지정과 그 효력에 대해서 알아보았는데요. 이렇게 재건축과 관련해서 문의사항이 있다면 혹 궁금한점이 있다면 재건축변호사 오봉석변호사를 찾아주시기 바랍니다.