[재건축] 재건축 무상지분율_재건축소송변호사

 

[재건축] 재건축 무상지분율_재건축소송변호사

 

[재건축] 재건축 무상지분율_재건축소송변호사

 

 

안녕하세요?

재건축소송변호사 법률사무소 리 오봉석변호사입니다.

 

재건축사업, 도시정비사업 등을 진행하다 보면 이런저런 분쟁이 터져 나오기 마련입니다.

감정평가액을 놓고 조합원 간 마찰을 빚기도 하고, 시공사와 시행사의 계약 불이행으로 인한 소송이 발생하기도 합니다.

최근에는 무상지분율이 분쟁, 소송의 주 요인으로 떠오르고 있다고 하는데요.

오늘은 재건축 무상지분율에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

재건축 무상지분율

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재건축 무상지분율이란 재건축단지 조합원이 추가분담금 없이 넓혀갈 수 있는 면적비율을 말합니다. 예를 들어 무상지분율이 200%라면 대지지분이 100㎡인 사람이 재건축 후에 200㎡아파트를 추가부담 없이 받을 수 있는 것입니다. 무상지분율은 용적률, 분양가, 시공비(공사비)에 따라 좌우되기 때문에, 조합원의 금전적인 부담과 직결됩니다. (대지지분이란 단지 내 대지면적을 전체 세대수의 아파트 평형을 고려해 나눈 대지의 몫을 말합니다.)

 

대지지분이 같은 20평이라고 할 때 무상지분율이 150%라면 30평형(20 *150%)까지 추가 분담금 없이 배정받을 수 있는 반면 무상지분율이 200%일 경우에는 40편형(20*200%)까지 배정받을 수 있습니다. 예를 들어 위와 같은 계산을 통해 대지지분 20평 무상지분율 200%로 무상 배정평수가 40평이 나왔을 경우에 상황 조건에 따라 30평형으로 아파트를 배정받고 싶다면 10평에 해당하는 부분은 현금청산으로 되돌려 받을 수 있습니다. 이와 반대로 45평이나 50평으로 아파트를 배정받고 싶은 경우에는 5평, 10평에 해당하는 부분의 금액을 추가 분담금으로 내면 됩니다. 결국 무상지분율이 같은 경우라면 대지지분이 넓을수록 더 넒은 평형을 받을 수 있습니다.

 

 

 

조합측은 무상지분율이 높으면 추가부담금이 감소해 개발이익을 보다 많이 가져갈 수 있기 때문에 시공사 선정에 중요한 잣대로 제시합니다. 이런 상황이기 때문에 시공사 선정에 시공능력평가순위나 브랜드 파워, 신용도 보다 무상지분율 적용 수위가 우선시되는 분위기입니다.

 

하지만 무상지분율에 대한 부작용도 상당합니다. 조합측이 무상지분율에 민감하다보니 건설사에서는 일단 높은 무상지분율을 제시해 수주하고 보자는 생각이 강합니다. 때문에 본 계약시 양측 간 의견마찰이 불거지기도 하고 수익성을 맞추기 위해 일반분양가를 높게 책정할 수 밖에 없어 위험부담이 높아지기도 합니다. 또한 조합측의 무리한 무상지분율 요구로 시공사를 선정하지 못하는 사업장도 생겨나고 있습니다.

 

 

 

 

요즘 같은 주택시장 불황에서 수익성을 맞추기 위해 분양가를 올리면 미분양 사태로 이어질 수 있습니다. 조합측의 무리한 요구도 문제지만, 일단 사업권을 따고 보자는 건설사의 태도도 개선되야 합니다.

그렇기 때문에 높은 무상지분율에 현혹되지 말고 제반조건과 시장 상황 등을 꼼꼼하게 따져 시공사를 선정하는 지혜가 필요합니다.