부동산 감정평가 방법 _부동산/건설 변호사

부동산 감정평가 방법_부동산/건설 변호사

 

 

 

안녕하세요?

부동산/건축 전문 변호사 오봉석입니다.  

 

부동산감정평가란 부동산의 경제적 가치를 판정하고 이를 화폐액으로 표시하는 작업입니다. 이는 사회의 가격질서 중에서 그 부동산의 가격 및 임료가 어느 위치에 있는가를 지적하는 작업이기도 합니다. 즉 합리적인 시장이 있었다면 그곳에서 형성될 정상적인 시장가격을 부동산 감정평가사 등이 명확히 파악하는 것을 중심으로 하는 작업을 말합니다.

오늘은 부동산 감정평가 방법에 대해 이야기하도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산 감정평가 방법

1. 대상 부동산에 투입된 원가에 착안한 원가방식

2. 대상 부동산과 다른 부동산이 시장에서 거래된 사례에 착안한 비교방식

3. 대상 부동산이 장례에 발생시킬 수익에 착안한 수익방식

 

원가방식은 복성식 평가법(원가법)과 적산법이 있고,

비교방식은 매매사례비교법(거래사례비교법)과 임대사례비교법이 있습니다.

수익방식은 수익환원법과 수익분석법이 있습니다.

 

 

 

복성식 평가법 & 적산법

복성식 평가법은 가격시점 현재 대상 물건을 재생산 또는 재취득하는 데 소요되는 재도달원가에 감가수정을 가하여 대상물건의 현재의 가격을 산정하는 방법입니다.

적산법은 대상 부동산 기초가격에 기대이율을 곱해 얻은 금액에 대상물권을 계속해서 임대차 하는데 필요한 제경비를 가산하여 시산임료를 구하는 방법입니다.

 

매매사례비교법 & 임대사례비교법

매매사례비교법은 평가 대상물건과 동일하거나 혹은 유사한 다른 물건의 매매사례를 조사,비교하여 가격시점과 대상물건의 현황에 맞게 보정을 실시하여 가격을 추정하는 방식입니다.

임대사례비교법은 다수의 임대차 사례를 수집하여 적적한 사례를 선택하고, 실질임료를 사정보정 및 시점수정한 다음 지역요인, 개별요인을 구한 임료와 비교 판단함으로써 대상 부동산의 실질임료를 구하는 방법입니다.

 

수익환원법 & 수익분석법

수익환원법은 부동산의 수익으로부터 가격을 산정하는 방법으로 대상 부동산이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익의 현재가치합계를 구함으로써 대상 부동산의 시산가격을 구하는 방법입니다.

수익분석법은 대상 부동산이 일정한 기간 내에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구하고 대상물건을 계속 임대차하는 데 필요한 제 경비를 가산하여 대상 부동산의 시산임료를 구하는 방법입니다.

 

부동산 감정평가는 거래사례비교법이 많이 활용되고 있습니다.