[부동산감정평가]정비사업/재개발/재건축 감정평가

 

 

 

[부동산감정평가]정비사업/재개발/재건축 감정평가

 

 

 

 

 

 

1. 기반시설 무상양수도를 위한 감정평가

 

새롭게 설치가 되는 정비기반시설은 국가나 지자체에 무상 귀속이 되고, 용도폐지가 되는 정비기반시설은 새롭게 설치되는 정비기반시설 설치비용에 상당하는 범위 내에서 조합에 무상으로 양도가 됩니다.

 

감정평가 시기는 사업인가 신청 전이며, 평가업자선정은 조합이 임의로 선정하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

2. 관리처분을 위한 감정평가(종전/종후자산)

 

종전자산평가라는 것은 조합원이 가진 자산에 대해서 사업시행인가 고시일을 기준으로 하여 부동산 종류, 위치, 동, 향, 층, 평형 등 제반 가격형성요인을 분석해서 조합원 각각 자산가액을 평가하는 걸 말합니다.

 

종후자산평가라는 것은 신축될 아파트, 상가 등을 대상으로 조합 건축계획에 따라서 분양신청만료일 현재 준공된 것으로 보고, 세대별 분양가격을 산정하게 됩니다.

 

감정평가 시기는 사업시행인가 이후입니다.

 

평가업자선정은 재개발의 경우, 시, 군, 구청에서 선정을 원칙으로 하는데, 지자체별로 차이가 있으며, 재건축의 경우, 조합이 임의로 선정을 하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

3. 국유지, 공유지 매입을 위한 평가

 

구역 내 국유지, 공유지에 대해 사업시행자나 점유자, 사용자에게 타인에 우선해서 수의계약으로 매각 등을 행할 수가 있고, 사업시행인가 고시가 있는 날로부터 종전의 용도는 폐지가 된 것으로 보는 규정에 따라서 이를 적절하게 행하기 위해서는 감정평가가 필요로 합니다.

 

감정평가시기는 사업시행인가 이후이며 평가업자선정은 일반적으로 관리처분을 위한 감정평가와 같이 이루어지게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

4. 미동의자 및 현금청산자에 대한 감정평가

 

미동의자(재건축) 및 현금청산대상자(조합원으로 분양신청을 안했을 경우, 분양신청을 철회했을 경우, 분양대셍어 제외되었을 경우)에 대해 적정 매수가액산정/보상을 위한 감정평가가 필요로 합니다.

 

그 외 영업보상에 대한 평가가 이루어지게 됩니다.

 

감정평가시기는 매도청구, 협의, 재결 시이며, 평가업자선정으로는 법원, 사업시행자, 토지수용위원회 등이 있습니다.

 

 

 

 

 

5. 법인세 및 부가가치세 절세를 위한 감정평가

 

조합원분양분이 아닌 일반분양분(아파트, 상가 등)은 수익사업으로 법인세가 과세되어 집니다.

 

감정평가를 하지 않았을 경우, 조합원 조합에 대한 현물출자액이 개별공시지가로 인정이 되고, 개별공시지가가 감정평가액에 비하여 낮을 경우, 원가가 낮아짐에 따라서 조합 수입이 커지게 되는 결과로 이어지면서, 결국 세금부담이 증가하게 됩니다.

 

일반분양분 중 국민주택규모를 초과하는 아파트와 상가에 대해 건물 부분에 대해 부가가치세를 부과하게 됩니다.

 

이런 경우, 일반분양분에 대한 분양가액 결정 시 면세부분인 토지 공급가격은 감정평가액으로 상향시키며, 과세부분인 건물 공급가격을 낮춰 부가가치세 절세가 가능하게 됩니다.

 

감정평가시기는 조합이 임의로 선정을 하며, 평가업자선정은 사업시행 이후 입니다.