임대차소송변호사의 대항력취득

임대차소송변호사의 대항력취득

 

 

 

임대차소송변호사와 대항력취득에 대해서 알아보고자 합니다. 안녕하세요? 임대차소송변호사 오봉석변호사입니다. 임대차소송에 있어 상가건물보증금에 대한 소송이 많은 편인데요. 상가임대차계약에서는 보증금의 보호를 위한 대항력과 우선변제권이 있는데요. 그래서 오늘 임대차소송 오봉석 변호사가 이 대항력과 우선변제권에 대해서 소개하고자 합니다.

 

 

그럼 임대차소송 오봉석변호사와 함께 대항력취득에 대해 알아보도록 할까요?

 

 

 

 

보통 임차인이 상가건물에 대해 인도와 사업자등록을 신청하게 되면 그 다음날 부터는 제3자에게 대항력이 생기게 되는 것인데요. 이 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추게 되면 바로 우선변제권이 생기는 것입니다.

 

 

즉 대항력이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항). 임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 건물 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 대항력이 생기게 됩니다.

 

 

 

 

앞서 대항력 취득을 위해서는 건물의 인도가 필요하다고 했는데요. 상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말하는 것입니다.

 

 

이러한 대항력은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자(양수인 또는 경락인)에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수가 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항).

 

 

 

 

또 우선변제권은 임차인이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득되게 되는데요. 이 경우 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).

 

 

임차인이 사업자등록신청(사업자등록정정신고 포함)시 또는 사업자등록신청(사업자등록정정신고 포함) 전후 임대차계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」제4조).

 

 

 

여기서 확정일자라는 것은 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정한 날짜를 말합니다.

 

 

임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청하고 상가건물임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생기게 됩니다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 임대차소송변호사 오봉석변호사와 함께 대항력취득과 우선변제권에 대해서 알아보았는데요. 상가임대차소송에 있어서 많은 문의를 받는 것중에 하나가 바로 보증금과 관련된 문의입니다.

 

 

이렇게 보증금과 관련한 대항력 취득이나 우선변제권에 대해 문의사항이 있으시다거나 혹은 억울한 일로 임대차소송이 필요하다고 하시면 임대차소송변호사 오봉석변호사가 도와드리겠습니다. 임대차소송 오봉석변호사에게 소송이 필요하시다면 문의하여 주시기 바랍니다.