재개발분쟁변호사 주택재개발사업 추진 절차

 

 

[재개발분쟁변호사 주택재개발사업 추진 절차]

 

 

재개발분쟁 오봉석변호사

 

 

 

안녕하세요? 재개발분쟁변호사 오봉석변호사입니다. 주택재개발사업은 도시 및 주거환경 정비기본계획 과 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 주택재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 주택재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 사업을 시작합니다.

 

 

이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공에 들어갑니다. 공사가 완료되어 준공이 인가되면 이전고시를 하고 주택재개발사업조합은 청산절차를 진행하여 주택재개발사업이 완료됩니다.

 

 

오늘은 이 주택재개발사업 추진절차에 대해 자세히 알아보고자 합니다.

 

 

 

 

 

 

계획수립단계

 

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- 기본계획 수립
특별시장, 광역시장 또는 시장(대도시가 아닌 경우에는 도지사가 인정하는 경우)은 10년 단위로 도시 및 주거환경 정비 기본계획(이하 ‘기본계획’이라 함)을 수립하고, 5년 마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제3조제1항·제2항).

 

- 정비계획 수립 및 정비구역 지정
시장·군수 또는 자치구의 구청장(이하 ‘시장·군수’라 함)은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 지역에 대해 도시 및 주거환경 정비계획(이하 ‘정비계획’이라 함)을 수립합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).

이 경우 시장·군수는 주민에게 이를 서면으로 통보한 후, 주민설명회를 하고, 30일 이상 주민에게 공람해야 하며, 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사(이하 ‘시·도지사’라 함)에게 주택재개발 정비구역 지정을 신청해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제1항).

단계별 정비사업 추진계획에 따라 정비계획의 수립 시기가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 정비계획이 수립되지 않거나, 주택재개발 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 ‘토지등소유자’라 함)가 주택재개발사업조합을 설립하지 않고 토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 추진하기 위해 설립된 지방공사(이하 ‘토지주택공사 등’이라 함)를 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 경우 등의 사유가 있으면 토지등소유자는 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제4조제3항).

 

 

 

 

 

 

시행단계

 

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- 추진위원회 구성

주택재개발 정비구역으로 지정된 지역의 주민은 주택재개발사업조합(이하 ‘조합’이라 함)을 구성해야만 시행자가 될 수 있으며, 조합 구성을 위해서는 먼저 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 주택재개발사업 조합설립추진위원회(이하 ‘추진위원회’라 함)를 구성하여 시장·군수의 승인을 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제13조제2항).

 

- 조합 설립

추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제1항).

 

- 시공자선정

조합은 조합 총회에서 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제11조제1항).

- 사업시행인가

조합은 총회를 개최하여 사업시행계획에 대해 조합원의 동의를 얻어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제28조제5항).

- 시공보증서 확인 및 착공
조합이 주택재개발사업의 시행을 위해 시장·군수 또는 토지주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증을 위해 시공보증서를 조합에 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제51조제1항).

- 일반분양
조합원 등 건축물 공급 대상자에게 공급하고 남은 건축물 또는 주택은 「주택공급에 관한 규칙」에 따라 일반분양합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 및 「주택법」 제38조).

 

 

 

 

 

 

완료단계

 

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- 준공인가 및 사용허가
조합은 주택재개발사업 공사가 완료되면 시장·군수에게 준공인가를 받아야 하며(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제1항), 준공인가를 하는 시장·군수는 공사의 완료를 지방자치단체의 공보에 고시합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제3항).

시장·군수는 준공인가 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 것을 조합에 대해 허가할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제52조제5항).

 

- 이전고시
시장·군수가 지방자치단체의 공보에 공사완료를 고시하면 조합은 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제54조제1항).

 

 

- 등기촉탁
조합은 이전고시가 되면 지체 없이 지방법원지원 또는 등기소에 대지 및 건축물에 관한 등기를 촉탁해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제1항).

 

 

- 정비기반시설 등의 귀속
주택재개발사업의 시행으로 새롭게 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 주택재개발 정비사업의 시행에 따라 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 조합이 새롭게 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위에서 조합에 무상으로 양도됩니다(「도시 및 주거환경정비법」 제65조제2항).

 

 

- 조합의 청산 및 해산
대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 조합은 이전고시가 된 후에 그 차액에 상당하는 금액(청산금)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제1항). 청산금의 지급절차가 완료되면 조합은 해산합니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 이렇게 재개발사업의 추진절차에 대해 알아보았습니다. 재개발과 관련하여 문의가 있으실 때에는 재개발분쟁변호사 오봉석변호사를 찾아주시기 바랍니다.