주택재건축소송이란 주택재건축소송변호사

주택재건축소송이란 주택재건축소송변호사

 

예전의 재건축은 부동산재산의 급등을 의미하는 말이었습니다. 재건축허가가 나게되면 부동산의 가치는 급등을 하게되며 프리미엄이 붙은 가격으로 거래되곤 하였습니다. 최근에는 부동산 가격의 하락으로 재건축을 하여도 가격상승이 이뤄지지 않거나 미미하다는 판단에 미뤄지는 지역도 있을만큼 부동산시장이 침체되어 있습니다. 하지만 자제값의 상승과 땅값은 꾸준히 오르는 점등 가격이 더 이상 떨어지지 않을 것이라는 예측과 현재 부동산 시장이 바닥이라는 의견 또한 무시할 수 없습니다. 대통령님도 부동산을 살리기 위한 대책을 내놓고 있는 상황입니다. 부동산이 활성화 할것인지 계속 침체될 것인지 판단은 남의 의견을 듣기보다는 소신껏 행동하는 것이 좋습니다.

 

 

주택재건축이란 무엇일까요?

“주택재건축사업”이란 도로, 상하수도, 가스공급시설, 공원, 공영주차장 등과 같은 정비기반시설은 양호하나 노후. 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해서 시행하는 사업으로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 중 하나를 말합니다.

 

이러한 주택재건축사업은 주택재건축 정비사업조합이 시행하거나 시장·군수 또는 주택공사 등과 공동시행함이 원칙입니다. 그러나 일정한 사유가 있는 경우에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있습니다.

 

재건축사업의 경우 재건축조합 설립을 위한 추진위훤회가 조합을 설립할 수 있는데 조합설립의 기준은 다음과 같은 동의 기준을 모두 충족하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다.

 

① 주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외함)

② 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상의 동의 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의

 

만약 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

 

 

주택재건축사업절차

주택재건축사업은 일반적으로 도시·주거환경기본계획 수립 → 안전진단 → 정비계획수립 및 정비구역지정 → 추진위원회 구성 → 창립총회 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 분양공고 → 관리처분계획인가 → 철거 및 착공 → 준공인가 → 이전고시의 순으로 진행됩니다.

 

주택재건축사업비

주택재건축사업비는 「도시 및 주거환경정비법」 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담함이 원칙입니다.그러나 이지만, 주택재건축사업의 정비계획에 따라 설치되는 주요 정비기반시설에 대하여는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 부담할 수 있습니다.

 

재건축사업 완료 후 대지 또는 건축물을 분양받으려 하는 토지 등 소유자는 분양공고에서 정하는 분양신청기간 내에 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다.

 

여기서 부담금은 어떻게 이루어질까요?

 

“재건축부담금”이란 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 해당 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분으로 산정된 금액 중 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제2조제1호 및 제3호).

 

부담금 = [종료시점 주택가액 - 개시시점 주택가액 - 정상가격상승분 총액 - 개발비용 등] × 부과율

※ ① 개시시점: 조합설립추진위원회 설립승인일② 종료시점: 재건축사업 준공인가일③ 부과율: 조합원 1명당 평균이익에 따라 0% ~ 50% 누진 적용

 

재건축부담금 예정액 통지

 

- 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 재건축부담금 산정자료를 제출받은 날로부터 30일 이내에 납부의무자에게 재건축부담금의 부과기준 및 예정액 통지서를 통해 재건축부담금의 부과기준 및 예정액을 통지해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제14조제2항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제8조 및 별지 제4호서식).

 

 재건축부담금의 사전통지

 

- 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 재건축부담금을 결정·부과하기 전에 부과종료시점부터 3개월 이내에 그 부과기준 및 재건축부담금을 납부의무자에게 미리 재건축부담금 사전통지서로 통지해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제15조제2항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령」 제11조제1항, 「재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행규칙」 제9조 및 별지 제5호서식).

 

 재건축부담금의 결정 및 부과

 

- 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장은 부과종료시점부터 4개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과해야 합니다. 다만, 납부의무자가 이의신청을 제기한 경우에는 그 결과의 서면통지일로부터 1월 이내에 재건축부담금을 결정·부과해야 합니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제15조제1항).

 

 

 

 재건축부담금의 납부

 

- 재건축부담금의 납부의무자는 부과일부터 6게월 이내에 재건축부담금을 납부해야 하며, 이는 현금 납부를 원칙으로 하되, 해당 주택재건축사업으로 건설·공급되는 주택에 의한 납부를 인정할 수 있습니다(「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 제17조제1항 및 제2항).

 

 

재건축사업에서 재건축을 진행할 때 큰 이문이 남기 때문에 다툼이 생깁니다. 예를들어 추가부담금을 부당하게 납부하게 하는 행위나 계약과 다른 평형을 지급하는 행위, 최근에는 조합해체후 부담금의 반환이 되지 않는 등 여러가지 문제에 봉착할 수가 있습니다. 주택재건축소송변호사로서 주택재건축소송으로 이어지는 주택재건축소송의 대부분은 위 사건들이 많습니다. 이처럼 주택재건축소송으로 이어지지 않기 위해서는 어떻게해야 될까요?

 

주택재건축소송을 방지하기 위한 팁

주택재건축소송을 방지하기 위해서는 계약서상에 명확하게 명시하여야 하며 필요하다면 계약시 미팅내용을 녹취자료로 남기도록 해야 됩니다. 또한 구두상의 약속을 계약서상에 명시하도록 요구하여야 하며 재건축에 대한 상세내용을 숙지하시는 것이 좋습니다.