재개발, 재건축 아파트 조합원 분양과 일반분양의 장,단점

 

재개발, 재건축 아파트 조합원 분양과 일반분양의 장,단점

 

 

안녕하세요?

부동산 변호사 오봉석 변호사입니다.

 

 

재개발, 재건축 아파트를 구입하는 방법은 2가지 입니다.

조합원 물량을 사는 것과 일반분양을 받는 것인데요. 전문가들은 두 방법 모두 나름의 장, 단점이 있기 때문에 각자 처한 조건과 기대치에 따라 선택을 해야 한다고 말합니다.

오늘은 조합원 분양과, 일반분양의 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

조합원 분양의 장점

조합원 분양 물량은 값이 저렴하다는 것이 가장 큰 장점입니다.

통상적으로 조합원 분양 물량은 일반분양가의 80% 수준입니다. 또 일반분양에 앞서 먼저 주어진 동, 호수 선택권 때문에 선호하는 동이나 층수를 구입할 수 있다는 장점이 있습니다. 이 같은 장점 때문에 입후 후에 보다 큰 시세차익을 거둘 수도 있습니다.

 

조합원 분양의 단점

조합원 분양권을 구입할 경우 사업지연에 따른 추가분담금을 지불해야 할 경우가 생길 수 있습니다.

특히 미분양 여하에 따라서 추가분담금 규모는 예상을 뛰어넘을 수 있으며, 형식적으로는 기존 주택을 구입하는 것이 아니라 지분을 매입하는 형태기 때문에 이번 4.1 부동산종합대책 세제 감면 혜택도 받지 못합니다.

또한 일반분양보다 초기 투자금이 높은 것도 단점으로 작용합니다.

 

 

 

일반분양의 장점

일반분양은 추가분담금 위험에서 자유롭습니다. 또 조합원 분양물량에 비해 초기 투자금 비중이 낮은 것도 장점으로 꼽힙니다. 계약금만 내고 중도금은 몇 차례에 나눠 낼 수 있으며 중도금 무이자 혜택을 받을 수도 있습니다. (시공사가 무이자 대출이나 이자 후불제 혜택을 적용하면 입주 때까지 추가 비용이 들지 않습니다.)

 

일반분양의 단점

일반분양은 당첨 확률이 낮습니다. 조합원 물량을 제외했기 때문에 공급되는 물량이 상대적으로 적어 청약 경쟁률이 높은 편입니다. 따라서 청약 기점이 낮은 수요자는 당첨되기 어렵습니다.

그리고 조합원의 이익이 우선시 되다 보니 일반 아파트를 분양 받는 수요자들은 조합원 분양보다 상대적으로 높은 분양가를 감수해야 합니다. 동 위치나 층수 배정도 조합원 배정이 끝난 다음에 이뤄지기 때문에 선호하는 위치나 면적의 아파트를 분양 받기 어렵다는 단점도 가지고 있습니다.

 

 

 

조합원 분양은 초기자금 동원 능력이 있는 사람에게 적합합니다. 통상 일반 분양이 실시 되기 전 추가분담금을 포함한 분양대금을 모두 납부해야 하기 때문입니다. 대신 조합원 분양은 일반 분양에 비해 저렴하기 때문에 추후 시세차익을 노릴 수 있습니다.(다만 웃돈이 많이 붙어 있는 조합원 물량을 매수하는 경우 오히려 일반분양보다 비싼 값에 구입하게 되는 경우도 발생할 수 있기 때문에 유의해야 합니다.)

일반분양은 당장 많은 자금을 동원할 수 없는 실수요자에게 적합합니다. 자금 사정이 여의치 않고 실제 입주를 고려하는 실수요자라면 입주 전까지 분양 대금을 나눠서 내는 일반 분양이 낫다고 할 수 있습니다. (집 값이 많이 오르면 4.1대책에 따른 양도세 감면으로 경우에 따라 조합원 분양물량보다 더 큰 시세 차익을 거둘 수도 있습니다.)