종전자산감정평가 기준일(사업시행계획변경 이후 종전자산평가감정평가 기준일) - 재건축 변호사, 재개발 변호사, 재건축 재개발 변호사, 오봉석 변호사

종전자산감정평가 기준일(사업시행계획변경 이후 종전자산평가감정평가 기준일)

 

 

 

 

 

 

Q : 甲 재개발조합은 최초 사업시행계획인가를 득하였고, 이후 설계변경 등의 사유로 최초 사업시행계획의 주요 부분을 변경하는 내용의 사업시행변경계획에 따른 인가를 받게 되었다. 이 경우 甲 재개발조합이 관리처분계획을 수립함에 있어 조합원들의 종전자산을 평가하는 기준일을 최초 사업시행인가 고시일로 보아야 할 것인지 아니면 사업시행변경계획에 따른 변경인가고시일을 기준으로 보아야 할 것인지 여부가 문제이다.

 

A : 도시및주거환경정비법 제48조 제1항 제4호는 ‘사업시행인가 고시일’을 기준으로 종전자산가격을 산정하는 것으로 규정하고 있을 뿐, 사업시행인가가 변경된 경우에 그 기준일을 어떻게 보아야 하는지에 대하여는 구체적으로 규정하고 있지 아니한다.

 

다만, 아래에 살피는바와 같이 ‘사업시행인가 고시일’이란 최초 사업시행인가 고시일 뿐만 아니라 그 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 사업시행계획 인가가 있은 경우에는 그 변경인가 고시일도 포함하는 것으로 해석함이 옳다고 보여진다.

 

① 우선, 도시및주거환경정비법은 당초 사업시행계획의 경미한 사항을 변경하는 경우와 달리 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 사업시행계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받는 경우에는 절차 등에 있어 사실상 최초 사업시행인가의 그것과 동일하게 취급하고 있는 점.

 

② 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 사업시행계획에 대하여 인가가 내려지고, 그에 따라 새로운 분양신청 및 관리처분계획 수립 등 후속절차가 이루어진 경우, 새로 수립할 관리처분계획을 위한 종전자산가격의 산정의 기준시점과 관련하여 최초 사업시행인가 고시일(최초 사업시행계획은 후속한 사업시행변경계획에 따라 효력을 상실하였고, 이를 소로써 다툴 수도 없다)만을 동법 제48조 제1항 제4호 규정의 사업시행인가일로 볼 만한 합리적인 이유가 부족한 점.

 

③ 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이른 것이라면, 사업시행자인 조합은 토지등소유자들을 대상으로 새로운 분양공고 및 분양신청절차를 거처야 할 것이고, 관리처분계획 역시 새로 수립함은 물론이고, 이 때 새로운 관리처분계획의 기초가 되는 종전자산 및 종후자산의 평가도 새로운 사업시행계획 인가일을 기준으로 하는 편이 합리적으로 보여지는 점 등.

 

위에서 살핀 여러 사정을 두루 종합한다면, 사례에 든 조합원들의 종전자산평가의 기준일은 최초 사업시행계획인가 고시일이 아닌, 변경된 사업시행변경계획에 따른 인가일로 보아 평가함이 타당하다고 볼 것이다.

(서울행정법원 2013구합19400호 판결 참조)