임대차소송변호사_임차권 양도제한

 

[임대차소송변호사_임차권 양도제한]

 

 

임대차소송 오봉석변호사

 

 

안녕하세요? 임대차소송변호사 오봉석변호사입니다. 보통 다른사람의 건물을 빌려 상가를 운영하는 것을 임대차라고 하는데요 이 임대차에는 상가건물임대차보호법의 임대차, 민법에 따른 임대차, 민법에 따른 전세권설정이 있습니다.

 

 

임대차에 있어서 임대인은 상가건물을 사용·수익하게 할 의무, 방해제거의무, 담보책임, 임대차보증금반환의무를 지게 되고, 차임지급청구권, 임대물반환청구권, 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가지게 됩니다. 임차인은 상가건물의 사용·수익권, 비용상환청구권, 부속물매수청구권 등의 권한을 가지게 되고 차임지급의무, 임차물반환의무, 원상회복의무 등의 의무를 지게 됩니다.

 

 

 

 

 

오늘은 이 임대차 중에서 임차권 양도의 제한에 대해 알아보려고 하는데요. 임차인은 임대인의 동이 없이 임차권을 양도하지 못합니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도했다면 임차인과 임대차 계약을 해지할 수가 있습니다.

 

 

즉, 차권의 양도는 임차인이 임차권의 동일성을 유지하면서 제3자(양수인)에게 이전하는 것을 말하는데요. 임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하는데, 「민법」에서 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있고, 이에 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

그런데 임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전되게 됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 되는 것입니다.

 

다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생한 임차인의 연체차임채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않게 됩니다.

 

 

 

 

 

만약 임대인의 동의가 없는 임차권 양도가 이루어 지게 되면

각각의 법률 관계는 다음과 같이 되게 됩니다.

 

 

임차인(양도인)과 양수인 사이의 관계
임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다.

 

임대인과 임차인 사이의 관계
임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항). 그 해지를 하기 전까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.

 

임대인과 양수인 사이의 관계
임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차상가건물을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).

 

 

 

 

 

 오늘은 이렇게 임대차에 있어서 임차권 양도의 제한에 대해서 알아보았는데요. 이렇게 임대차에 있어서 문의사항이 있거나 임대차소송이 필요한 경우에는 임대차소송변호사 오봉석변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.