재건축으로 인한 명도소송

재건축으로 인한 명도소송

 

 

최근에 재건축으로 인한 명도소송이 진행됐던 사례를 알고 계신가요? 서울에 한 카페의 건물주가 재건축을 한다며 카페에 대해 강제로 철거될 위기에 놓인 사건이 하나 있었습니다. 카페 임차 상인들은 계약이 얼마 되지 않은 상태에서 재건축으로 인한 정당한 보상금을 받지도 못한채 이렇게 재건축으로 인해 명도소송으로 강제로 퇴거명령을 당할 위기에 놓여 있습니다. 현재는 임차 상인 뿐더러 카페의 단골들까지 모여 대책을 세우려고 준비를 하고 있는 중인데요. 그래서 오늘은 재건축변호사 오봉석변호사와 재건축으로 인한 명도소송에 대해 대구지법 2008.7.22. 선고 2008나8841 판결을 살펴보며 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

[사건] 건물명도

 

【판결요지】

상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하지만, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록 하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점, 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호는 ‘철거하거나 재건축하기 위해’라고만 규정할 뿐 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점, 같은 법 제10조 제1항은 본문에서 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다”고 규정하면서 단서에서 “다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있으므로 단서에 규정되지 않은 사유라고 하더라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 보면, 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 상당하다.

 

【전 문】

 

【원고, 피항소인】원고

 

【피고, 항소인】피고

 

【제1심판결】대구지법 2008. 5. 6. 선고 2007가단108989 판결

【변론종결】
2008. 7. 1.

 

【주 문】

1. 피고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 피고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지

피고는 원고에게, 대구 수성구 만촌동 1036-23 대 273.1㎡ 지상의 별지 도면 표시 3, 4, 5, 6, 3의 각 점을 차례로 연결한 선내 (나)부분 파이프천막 17.9㎡를 철거하고, 별지 목록 기재 건물 중 1층의 별지 도면 표시 1, 2, 3, 6, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (가)부분 경량철골조 일반음식점 53.55㎡를 명도하라.

 

2. 항소취지

제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.

 

【이 유】

1. 인정 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 제5호증의 1, 2, 3의 각 기재및 제1심 증인 소외 1, 2의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다.

 

가. 원고는 2005. 8. 13. 소외 3, 4로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 및 그 대지인 별지 목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 매수하여 2005. 9. 29. 그 소유권이전등기를 마쳤다.

 

나. 원고는 2005. 11. 26. 피고와 사이에, 이 사건 건물 중 1층(등기부에는 2층으로 잘못 표시되어 있음) 경량철골구조 일반음식점 53.55㎡(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 보증금 300만 원, 월 임료 55만 원, 임대기간 2005. 11. 26.부터 2007. 11. 25.까지로 정하여 피고에게 임대하는 계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다.

 

다. 한편, 피고는 이 사건 점포의 종전 임차인 소외 5로부터 소외 5가 이 사건 점포 입구에 설치한 파이프천막(대구 수성구 만촌동 1036-23 대 273.1㎡ 지상의 별지 도면 표시 3, 4, 5, 6, 3의 각 점을 차례로 연결한 선내 ㈏부분 파이프천막 17.9㎡, 이하 ‘위 천막’이라 한다)을 포함하여 이 사건 점포에 관한 권리를 권리금 2,000만 원에 양수하였다.

 

라. 피고는 원고에게 위 보증금 300만 원을 지급하고, 이 사건 점포를 명도받아 이 사건 점포와 천막에서 ‘ (상호 생략)’이라는 상호로 음식점 영업을 하였다.

 

위 인정 사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 계약은 2007. 11. 25. 기간만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 점포를 명도할 의무가 있다. 그리고 원고 소유 토지 위에 설치된 위 천막은 동산으로 피고의 소유인데 원고의 토지소유권을 방해하고 있으므로, 위 천막을 철거할 의무가 있다.

 

 

 

 

2. 피고의 항변 및 원고의 재항변 등에 대한 판단

가. 피고는 이 사건 계약이 피고의 갱신요구에 의하여 적법하게 갱신되었다고 항변하고, 이에 대하여 원고는 이 사건 점포를 철거하고 재건축하기 위하여 갱신을 거절하였다고 재항변한다.

 

살피건대, 갑 제4호증의 기재에 의하면 이 사건 계약 종료일로부터 약 4개월 전인 2007. 7. 24. 피고가 원고에게 상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라 한다) 제10조에 따라 이 사건 계약의 갱신을 요구한다는 서면통지를 한 사실이 인정되나, 한편 갑 제3호증, 제6호증 내지 제9호증의 3, 제12호증의 1 내지 제19호증, 제21호증 내지 제23호증의 2, 제28호증의 1 내지 제29호증의 3의 각 기재, 제1심 증인 소외 1의 증언, 이 법원의 현장검증 결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2007. 6. 20.경 주식회사 삼풍엔지니어링 건축사사무소에 이 사건 토지에 신축할 건물에 관하여 가설계를 의뢰하여 개략적인 설계도면이 완성된 사실, 원고는 2007. 7. 16.경 피고에게 재건축을 위하여 이 사건 계약의 갱신이 불가하므로 임대기간이 만료되면 이 사건 점포를 명도해 달라는 서면통지를 한 사실, 원고는 2007. 11.경 주식회사 건축사사무소 미르건축에 다시 이 사건 토지에 신축할 건물에 관한 설계용역을 의뢰하여 2007. 12. 28. 위 미르건축으로부터 설계·감리용역 견적서를 제출받고, 2008. 1. 28. 총 설계용역 계약금액을 9,000만 원으로 하여 건축물의 설계·용역계약을 체결한 사실, 원고는 주식회사 하이드로티엔지에 이 사건 토지에 관한 지질조사를 의뢰하여 2008. 1. 지질조사 보고서를 제출받은 사실, 2008. 3. 3. 대구 수성구청에서 이 사건 건물의 대지에 신축할 건물에 관하여 건축위원회 심의가 열렸는데, 이 때 몇 가지 조건이 부가되어 가결처리가 된 사실, 원고는 2008. 5. 13. 대구 수성구청으로부터 위 건물 신축 허가를 받은 사실, 원고는 시공사 선정을 마치고 공사착공만을 앞두고 있는 사실, 한편 원고가 2006. 12.경부터 이 사건 건물을 철거하고 새건물을 신축하고자 이 사건 건물의 다른 임차인들과는 임대차계약을 갱신하지 아니함으로써 현재 이 사건 건물에는 피고 외에는 다른 임차인이 없는 사실이 인정되는바, 위 인정 사실에 의하면, 임대기간이 만료되기 전에 이미 원고가 이 사건 건물의 전부를 철거하고 재건축하기 위해 건물의 점유 회복이 필요하였다고 인정되므로 원고의 갱신거절은 적법하다고 할 것이므로 이 사건 계약은 갱신되지 아니한 채 임대차기간이 만료되었다고 할 것이니, 원고의 재항변은 이유 있고 피고의 위 항변은 이유 없다.

 

피고는, 이 사건 건물이 1997. 8. 신축된 건물로써 노후하거나 안전에 문제가 있는 등으로 재건축의 필요성이 있지 않으므로 법 제10조 제1항 제7호의 갱신거절사유에 해당하지 않는다고 주장하므로 살피건대, ① 상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하나, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록 하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점 ② 법 제10조 제1항 제7호는 ‘철거하거나 재건축하기 위해’라고만 규정할 뿐 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점 ③ 법 제10조 제1항은 본문에서 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다”고 규정하면서 단서에서 “다만, 다음 각 호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있으므로 단서에 규정되지 않은 사유라고 하더라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비추어 보면, 비록 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 상당하므로, 위 주장은 이유 없다.

 

나. 피고는, 원고로부터 임차보증금을 반환받을 때까지는 이 사건 점포를 명도할 수 없다고 동시이행항변을 하므로 살피건대, 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 임대차와 관련하여 발생하는 차임, 차임 상당의 부당이득금 등 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다( 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조).

 

이 사건에 관하여 보건대, 피고가 원고에게 임차보증금 300만 원을 지급한 사실과 피고가 2007. 11. 26. 이후부터 현재까지 이 사건 점포를 점유·사용하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같으므로 피고는 이 사건 계약의 종료일 이후부터 명도 완료일까지는 이 사건 점포를 법률상 원인 없이 점유·사용하면서 임료 상당의 부당이득을 얻고, 이로 인하여 원고에게 임료 상당의 손해를 입혔다고 할 것이니, 피고는 원고에게 이 사건 계약의 종료일 이후부터 명도 완료시까지 임료 상당액인 월 55만 원의 비율에 의한 부당이득금을 반환할 의무가 있는데, 2007. 11. 26.부터 이 사건 변론종결 전인 2008. 5. 9.까지 발생한 부당이득금이 피고의 임차보증금 채권액과 같은 액수인 300만 원(= 5개월 × 월 55만 원 + 14일 × 18,333원)이 되므로, 이를 당연히 공제하면 피고의 임차보증금 채권은 소멸하였으므로, 피고의 동시이행항변은 이유 없다.

 

피고는 2007. 11. 26.부터 2008. 6. 25.까지 7개월분의 임료 3,850,000원을 변제공탁하였다고 주장하나, 이 사건 계약은 2007. 11. 25. 기간만료로 이미 종료하였으므로 원고는 피고로부터 그 후의 임료를 수령할 의무가 없고, 피고는 부당이득반환채무의 변제로 공탁한 것이 아니며 원고는 위 공탁금을 수령하지도 않았으므로 위 공탁에도 불구하고, 원고의 임차보증금 반환채무는 앞서 본 부당이득금의 당연 공제로 인하여 소멸하였다고 할 것이니, 위 주장은 이유 없다.

 

 

 

 

3. 결 론

 

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

 

[[별 지] 건물목록 및 도면 : (생략)]

판사   진성철(재판장) 이종길 장미옥

 

이 판례의 경우에는 건물이 노후하거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축을 위해 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다는 내용이었는데요. 이외에도 앞서 이슈로 알아봤던 사항들 처럼 재건축이나 재개발로 인해 많은 사람들이 곤란을 겪고 있는 사례들이 많다는 것을 알 수 있었습니다. 최근에 법률상담을 원하시는 분들 중에도 재건축으로 인한 고충으로 하소연을 하여 친절히 상담드린적이 있었는데요. 우리가 알지 못하는 곳에서도 들어나고 있지 않을 뿐이지 재건축이나 재개발로 인해 피해를 보는 분들이 많이 나타나고 있습니다. 이런 일들로 소송이나 해결하지 못한 문제, 궁금한 사항이 있으신 분들은 재건축변호사 오봉석변호사가 여러분의 문제를 확실하게 처리해 드리겠습니다.