임대차 계약 갱신 요구

 

임대차 계약 갱신 요구

 

 

 

 

안녕하세요?

오봉석 변호사입니다.

 

상가를 임대하여 운영하는 운영자는 한 곳에서 지속적으로 사업을 이어가는 것을 선호할 것입니다. (물론 사업이 잘 된다는 가정하에 말입니다.) 그래야만 단골 고객을 유치하는 데에도 수월하고 상가를 홍보하는 데에도 비용을 절감할 수 있기 때문입니다.

오늘은 임대차 계약 갱신 요구에 대해서 이야기할까 합니다.

 

 

 

계약갱신 요구

임차인은 임대차기간 만료 6개월전부터 1개월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

임차인의 개약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

 

계약갱신 요구의 의의

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다.(상가건물 임대차보호법 제 10조항 제1항)

임차인은 상가건물임대계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신됩니다.

 

 

 

임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 하고자 임차인의 계약 갱신 요구를 인정하고 있습니다.

 

 

 

계약갱신의 범위

임차인의 계약갱신 요구는 최소의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인이 계약 갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 5년간 상가임대차의 존속 기간을 보장받을 수 있습니다.

 

 

 

계약 갱신의 예외

임대인의 다음 어느 하나에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

-임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.

-임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.

-쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.

-임차인이 임대인의 동의 없이 목적, 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

-임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우.

-임대인이 목적 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우.