[부동산경매변호사] 부동산 경매의 대상

[부동산경매변호사] 부동산 경매의 대상

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

토지와 토지의 정착물은 각각 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

그러나 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에는

토지와 별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우

역시 경매의 대상이 될 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

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부동산

 

 

부동산이란 토지와 그 정착물을 의미하며, 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서

그 지상과 지하까지도 포함합니다.

 

 

 

 

토지

 

대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

 

 

 

토지의 정착물

 

 

 

-건물

 

도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서

토지와 분리해서 경매될 수 없습니다.

그러나 주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로

부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

 

 

※건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다.

 

 

 

건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에

부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다.

그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아

보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

 

 

한편, 건물이 증축된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다.

증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만,

기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다.

증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조, 

그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가

될 수 있는지의 여부, 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

수목

토지 위에 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서

경매될 수 없습니다.

 

그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다.

또한, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

※명인방법이란?

명인방법은 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제3자가 알 수 있도록 하는

공시방법으로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법이 사용됩니다.

 

 

 

 

공유 부동산

다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우에 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로,

특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다.

 

 

 

 

※대지사용권과 전유부분이란?

대지사용권이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 가지는 권리로

소유권 · 전세권 · 임차권 등이 있으며, 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다.