[재개발/재건축법률상담]주거환경정비법과 정비사업에 대해

 

 

[재개발/재건축법률상담]주거환경정비법과 정비사업에 대해

 

 

 

 

 

 

잇따르는 시공사들의 재개발사업의 포기로 인한 문제와 관련 분쟁 발생, 제도 개선 필요

 

 

최근 힘들게 시공권을 따낸 S건설이 수십억 원의 사업비 손해를 감수하면서 재개발사업을 포기한다고 밝혀 논란이 되고 있다. S건설은 부동산경기침체로 장기간 사업이 표류하고 있어 현금정산 과다로 조합원들의 피해가 크고 재산가치의 하락도 예상된다며 안내문을 발표했다.

 

이처럼 재개발이나 재건축사업의 중도포기에 따른 매몰비용 처리문제가 사회적 이슈로 떠오르고 있다. 이는 지난해 2월 개정되어 신설된 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제16조의 2 조합설립인가 등의 취소조항과 관련이 있다.

 

이 조항에 따르면 ‘추진위원회 구성에 동의한 토지 등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지 등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우’나 ‘조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우’에는 행정청이 조합 설립인가를 취소하고 나아가 정비구역 해제의 수순을 거쳐 사업을 종료할 수 있도록 되어 있다.

 

 

 

 

 

 

재개발·재건축사업 취소 시 매몰비용 처리 문제 발생

 

해산신청의 간편한 절차로 재개발이나 재건축사업이 취소 종료된다고 했을 때 그 매몰비용은 어떻게 처리할 것이냐가 문제이다. 도시정비법에는 이에 관한 명확한 규정이 없기 때문에 대부분의 조합원들이 그에 대한 인식 부족과 오해로 여러 사업장에서 관련 법적 분쟁이 많이 발생하고 있다.

 

정비조합은 정비사업의 주체로서 다수의 당사자들과 사이에 복잡한 법률관계를 형성하게 된다. 따라서 조합 해산에 관한 제도에는 이러한 복잡한 법률관계를 해소할 수 있는 절차와 조치도 함께 만들 필요가 있다.

 

특히 신설조항을 보면 정비조합이 해산에 앞서 채권채무관계를 청산하는 절차가 없다는 데 문제가 있다. 본래 정비조합은 시행자이지만 실질적으로 사업을 주도해나갈 경험과 능력은 없다. 그래서 정비사업을 원활하게 수행하기 위해서는 정비용역업체나 설계사, 시공사, 금융기관 등으로부터 도움을 받을 수밖에 없다.

 

그런데 이 과정에서 발생하는 설계·용역·시공 등 각종 비용은 대부분 후불로 처리되거나, 시공사의 보증에 의한 은행대출금으로 지불된다. 상황이 이러한 데 정비조합이 조합채무에 대한 청산 없이 사업을 취소할 수 있는 길을 열어주면, 조합채권자들은 투입한 노력과 비용을 실질적으로는 보상받을 방법이 없어지게 된다.

 

물론 신설조항에 정비조합이 채무를 갚지 않아도 된다고 규정한 것은 아니다. 채무가 남아 있다면 정비조합이 이를 해결해야 한다는 것은 상식이기 때문이다. 하지만 점차 늘고 있는 매몰비용에 관한 분쟁을 해결하기 위해서는 정비조합의 해산에 관한 제도를 개선하는 것이 필요하다고 생각된다.

 

 

 

 

 

도시 및 주거환경정비법에 관한 간략한 정리

 

한편, 일반인들을 위해, 변리사, 세무사, 정비사업전문관리사, 그리고 대한변호사협회에 건설법, 부동산관련법 전문변호사로 등록되어 다양한 소송과 활동을 하고 있는 필자가 '도시 및 주거환경정비법'에 대해 알기 쉽도록 간략하게 정리해보겠다.

 

우선 '도시 및 주거환경정비법'은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 이바지함을 목적으로 한다.

 

이를 위해서 특별시장·광역시장·시장은 10년마다 도시·주거환경정비 기본계획을 수립해야 하고, 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 구역 등에 대한 정비계획을 세워야 한다.

 

또한, 주거환경개선사업은 토지 등의 소유자의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사와 같은 사업시행자가 시행할 수 있다. 따라서 주택재개발사업이나 주택재건축사업은 조합이 시행하거나, 조합원 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있다.

 

아울러 시장·군수·주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 하려면 조합을 설립해야 한다. 사업시행자는 일부 건축물의 존치(存置)나 리모델링에 관한 내용이 포함된 계획서를 작성해 사업시행 인가를 신청할 수 있고, 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에게 임대주택과 같은 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자 알선 등을 조치한다.

 

더불어 정비사업을 시행하는데 필요한 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자는 대통령령이 정하는 자본·기술인력 등의 기준을 갖추어 시·도지사에게 등록 또는 변경 등록해야 한다. 이에 시·도지사는 국토해양부령에 따라 정비사업 추진실적을 분기별로 국토해양부장관에게, 시장·군수는 시·도조례에 따라 정비사업 추진실적을 시·도지사에게 보고해야 한다.