[부동산변호사]부동산 개발사업

[부동산변호사] 부동산 개발사업

 

 

 

 

안녕하세요. 오봉석 변호사입니다.

 

 

 

부동산개발사업은 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률에 따라 하는 사업입니다.

즉 이 사업은 공급목적으로 형질변경이나 건축물, 건물 등을 건설하여 판매나 임대하는 사업입니다.

사업, 목적, 개발 단계별로 규율되고 있는 개발행위에 대한 규정 중에서 개발에 필요한 공통 요소를

'부동산 개발'로 정의하여 부동산개발업의 영역을 명확히 한 것이 이 사업입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

따라서 개발행위란

건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아 놓은 행위로

규정했습니다. 그리고 부동산 개발은 시공하는 행위를 제외하여 부동산 개발사업을 건설업과 구분하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

◆부동산개발사업의 구조◆

 

 

 

부동산 개발사업은 크게 3가지 구조로 이루어집니다.

토지, 시행, 자금 이 세가지의 구조가 융화를 이루어야 개발사업을 할 수 있습니다.

부동산개발 사업을 추진하기 위해서는 먼저 부동산을 확보해야 하고 개발사업의 사업기획 및 추진능력이 있어야하며, 개발사업을 위한 자금조달이 가능해야 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

토지의 확보방법

 

 

첫째는 직접 매입하는 방법이고 둘째는 위탁받는 방법 셋째는 지주와 공동으로 개발하는 방법입니다.

직접 매입하는 방법으로도 여러 가지가 있지만 계약금만 지불하고 사업인허가 여부에 따라 조건을 붙여서 매입하는 '불완전 매입방법'이 통상 이루어지고 있습니다.

 

 

아파트의 경우는 착공이전까지는 시행사가 반드시 토지를 확보해야 합니다.

위탁받는 방법은 부동산 소유권을 개발자에게 명의 신탁하고 사업종료 시 보상을 보장받는 방법이며, 부동산 신탁이 대표적인 형태입니다.

 

 

 

지주공동 개발방법은 부동산 소유주가 소유권을 유지한 채 기획, 자금조달, 설계, 인허가, 시공, 분양, 입주, 정산 등 개발의 모든 과정을 개발자에게 위임하고 사업 종료시 일정 지분을 분배하는 방법입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

자금 조달 방법

 

 

자금조달 방법으로는 자기자본에 의한 조달방법과 타인자본에 의한 조달방법 등 크게 두 가지가 있습니다.

자기자본으로는 주식, 채권 등을 발행하여 조달하는 방법, 개발자가 직접 투자하는 자금 및 투자이자를 보장받는 자기금융 자금 등이 있습니다. 타인자본으로는 금융자금과 투자자금이 있습니다.

 

 

금융자금은 사업성패와 관계없이 이자와 원금회수 목적을 가진 자금이고, 투자자금은 이자와는 관계없이 사업결과에 따라 이익의 일정지분을 보장받는 자금입니다.

 

 

이외에도 여러 자금 조달 방법의 특성을 잘 활용하여 경제적 자금조달이 되도록 하여야 합니다.